以市场化手段促金融资源高效配置

中国银河证券首席经济学家、研究院院长 刘锋 中国银河证券宏观经济与政策研究员 张宸

近日，中国人民银行调整新发放的商业性个人住房贷款利率形成方式，新的商业性个人住房贷款利率形成机制自10月8日起实施。新发放的商业性个人住房贷款将以最近一个月相对应期限的贷款市场报价利率（即LPR）为基础加点形成。央行还同时公布了商业银行在进行房贷利率定价时所需要注意的相关配套规定。

防范房地产投机活动

为何在8月20日新形成机制下的LPR正式发布后，央行便紧锣密鼓推出关于商业银行房贷利率定价的详细规定？

笔者认为，首先，这与房贷和房地产市场调控政策中的核心地位有关。国内外的经验证据表明，房地产市场的冷热从中长期角度看，与人口周期、城市的发展定位、经济社会发展水平及所能提供的综合服务水平有关。但短期看，房地产市场的冷热与住房金融信贷政策的松紧有着直接关联。因此，在坚持“房住不炒”的房地产调控政策体系当中，住房信贷政策就自然成为调控的中心环节。近年来，限购政策之外的限贷政策便成为各地政府执行中央房地产市场调控政策的一个重要抓手。

其次，作为当前商业银行为数不多的典型优质资产，在利率市场化改革趋势的背景之下，商业银行具有一定的动机降低房贷利率。因此，央行随LPR形成机制改革而迅速出台房贷相关规定，是坚持“房住不炒”房地产调控政策的体现。

从理论上讲，利率市场化有利于扩大商业银行的经营自主权。利率市场化条件下，银行可以根据市场和资金情况以及标的资产的质量和借款人的信用状况确定存贷款利率，优化资产负债结构和资源配置。在目前的信用风险环境下，以优质资产——房产为抵押物的住房按揭贷款在银行资产类别当中质地相对优良。同时，在目前的新增人民币信贷当中，居民按揭贷款占比达41.67％，权重凸出，对于银行的资产业务具有举足轻重的地位。

因此，在LPR形成机制改革之后，笔者此前认为，对房贷来说，市场化环境中房贷仍属于信用风险边际较低的资产，房贷利率有下行空间，理论上有利于房地产销售。但在房地产严格调控的大背景下，相关信贷政策难言放松。本次央行所出台的相关房贷定价规定，印证了笔者的上述判断。

本次规定体现了在“因地制宜、因城施策”的前提下，对于房地产信贷坚持政策调控的导向。中国人民银行明确将商业性个人住房贷款利率在LPR基础上加点数值的下限管理权限，下放至中国人民银行省一级分支机构，从而使得省级分支机构可以根据本地区商业性个人住房市场的供求关系，以及房地产市场的长期发展来确定本地区的实际贷款利率，更好地对本地区的房地产市场进行调控。

第三，新的商业性个人住房贷款利率形成方式明确了首套房和二套房的差异化利率，即首套房利率不得低于LPR，二套房利率不得低于LPR加60个基点，通过贷款利率折扣的优惠方式进行投机的行为将被极大限制，同时直接加重了各种形式的房地产投资成本，坚守“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，保障了刚需家庭的基本需要。央行还在下放贷款利率加点权限给地方的同时，为各地区的贷款利率划定了统一标准，即加点下限必须高于中国人民银行提出的全国统一标准：各地区二套房贷款利率在LPR基础上的加点数值不得低于60个基点。

本次商业性个人住房贷款利率形成方式的调整，在短期内不会对个人住房贷款利率带来明显的调整，即不会导致个人住房贷款利率的大幅上升或大幅下降，商业性个人住房贷款利率将稳定在当前水平上。从中长期来看，虽然中国人民银行可能会通过宽松的流动性环境降低公开市场操作利率，但货币政策的主要目标是降低实体部门的融资成本，在“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位下，房贷利率即使在中长期也不太可能明显下降，以防止新一轮的房地产投机活动。

当然，由于宏观经济在未来一个时期总体承压，从基本面角度考量，央行有一定必要性通过调控政策利率水平引导市场利率下行，从而降低实际利率，以支持经济增长。因此，在政策利率未来可能调降的情况下，个人住房贷款利率也可能将随着LPR同步出现一定的自然回落。

总体上看，随着LPR形成机制市场化改革的推进，房贷等具体银行资产业务的定价，客观上有随着市场供需变化而进行自发定价调整的需求。但是在国家坚持房地产调控政策的导向下，央行会坚持对市场定价行为进行预调微调。笔者认为，利率市场化是实现金融要素定价“双轨制并轨”的必由之路，最终，商业银行的资产定价会在各项配套机制改革的协同深化当中进一步市场化。

改革任务仍然艰巨

贷款利率并轨只是打响了利率市场化关键一跃的第一枪。行百里者半九十，必须认识到，未来利率市场化改革的任务仍然艰巨。

笔者认为，应该切实增强商业银行基于具体客户的不同风险信用水平进行市场化资产定价的能力，特别是增加中小银行进行自主利率风险定价的水平，真正把利率定价权交还给商业银行并为此承担风险和履责，从而达成在实际运作当中以市场化手段促进金融资源高效、合理配置的目的。

同时，金融“双轨制”的根源问题还在于结构性改革不到位，我国经济运行当中基础制度性价格“双轨制”尚未真正打破。这一问题的解决，亟待全面推动供给侧结构性改革的全面深化，促进产权改革、国企改革的全面推进，才能将金融“双轨制”的根源逐步消解。在此背景下，继续持之以恒推进利率并轨最终全面实现，才能使得利率市场化真正在未来克尽全功。